Proč hradit kupní cenu prostřednictvím advokátní úschovy?


8.3.2019

V následujících řádcích se zaměříme na institut advokátní úschovy. Lidé si mnohdy neuvědomují možná rizika spojená s koupí a prodejem movitých či nemovitých věcí, jelikož mnoho z nich je až příliš důvěřivých. Přílišná důvěra mezi stranami smluvních vztahů je však cestou do pekel.

Z důvodů výše uvedených je tedy nezbytné stranám doporučit, aby „přizvali“ do smluvního vztahu nezávislou a nestrannou osobu, která zajistí hladký průběh celé transakce. Takovou osobou je bezpochyby advokát. Nadále se zaměříme především na kupní smlouvy týkající se nemovitostí, neboť u těchto závazků hraje advokátní úschova nejvýznamnější roli.

Co je vlastně advokátní úschova?

Advokátní úschova je institut, který má zvýšit jistotu a důvěru, že smluvní strany splní to, na čem se dohodly. Do advokátní úschovy lze uschovat jak finanční prostředky, tak například listiny. Finanční prostředky jsou uschovány na úschovném účtu advokáta, kdy tento účet by měl být veden pouze pro jednu transakci a to z důvodu, aby majetek klientů byl oddělen od majetku advokáta či jiných klientů. Advokát s uschovanými finančními prostředky nesmí nakládat v rozporu se svěřeneckou smlouvou.

Advokát (schovatel – ten kdo peníze schraňuje) se na základě svěřenecké smlouvy (někdy nazývané rovněž advokátní úschova, úschovní smlouva, úschova) uzavřené spolu se stranami kupní smlouvy zaváže, že uschovanou finanční částku a případně i listiny, vydá straně druhé (příjemci – např. prodávající) až poté, co splní své závazky. V případě, že jedna ze stran nesplní svůj závazek, budou uschované finanční prostředky či listiny vráceny zpět uschovateli (tomu, kdo je vložil do advokátní úschovy – např. kupující).

Možná úskalí prodeje nemovitosti, kdy kupní cena není hrazena prostřednictvím advokátní úschovy, si ukážeme níže:

Prodej nemovitosti bez advokátní úschovy:

Prodávající se dohodl s kupujícím, že mu prodá nemovitost za 2.000.000 Kč. Na internetu si vyhledali vzor kupní smlouvy, který bude přijatelný pro katastrální úřad, a smlouvu uzavřeli. Kupující se vlastníkem nemovitosti stává až okamžikem, kdy je jako vlastník nemovitosti zapsán v katastru nemovitostí. V případě, že by tedy uhradil částku 2.000.000 Kč v den uzavření smlouvy, hrozí, že se vlastníkem nemovitosti nestane, neboť se může stát, že v návrhu na vklad či v kupní smlouvě budou vadné údaje a změnu vlastníka nebude možné zapsat (toto zjištění nastane až po několika dnech). Kupující tak již uhradil kupní cenu, avšak vlastníkem nemovitosti stále není a hrozí, že ani nebude.

Z pohledu prodávajícího může být rizikem naopak počkat s úhradou kupní ceny až do doby, kdy bude nemovitost přepsána na kupujícího. Nastane tedy situace, kdy strany sepíšou kupní smlouvu, odnesou ji spolu s návrhem na vklad na příslušný katastrální úřad a s úhradou kupní ceny počkají až do doby, než se vlastníkem nemovitosti stane kupující. Prodávající však riskuje, že nebude vlastníkem nemovitosti, neboť ta již bude převedena a stále nebude uhrazena kupní cena.

Prodej nemovitosti s advokátní úschovou:

Prodávající se dohodl s kupujícím, že mu prodá nemovitost za 2.000.000 Kč. Prodávající doporučil kupujícímu, aby smlouvy nechali vypracovat od advokáta, který jim zároveň poskytne advokátní úschovu a vypracuje bezchybný návrh na vklad. Strany uzavřou kupní smlouvu spolu se svěřeneckou smlouvou, kde se kupující zaváže uhradit kupní cenu na účet advokátní úschovy a advokát se zaváže, že kupní cenu vyplatí až po splnění určitých podmínek (v tomto případě až poté, co dojde k přepsání vlastníka nemovitosti v katastru nemovitostí) prodávajícímu. Spolu s kupní cenou se do úschovy vloží kupní smlouva a návrh na vklad, které advokát vloží na katastr až poté, co dojde k uhrazení kupní ceny do advokátní úschovy. Nehrozí tedy, že bude započato vkladové řízení dříve, než bude kupní cena uhrazena u advokáta, který je povinen ji vyplatit až po splnění stanovených podmínek. Poté, co bude uhrazena kupní cena do advokátní úschovy, zahájí advokát vkladové řízení (odnese uschované listiny na příslušné katastrální pracoviště). Vkladové řízení proběhne v pořádku a vlastník je přepsán. Strany tuto skutečnost oznámí advokátovi, který následně vyplatí kupní cenu prodávajícímu.

V případě jakýchkoliv komplikací tedy nehrozí, že by prodávající obdržel kupní cenu dříve, než se kupující stane vlastníkem nemovitosti a naopak, že se kupující stane vlastníkem nemovitosti a poté nebude uhrazena kupní cena.

Využijte služeb naší advokátní kanceláře a nechte si zkontrolovat či sepsat kupní smlouvu včetně advokátní úschovy ONLINE:

Pomozte nám sdílet článek Proč hradit kupní cenu prostřednictvím advokátní úschovy? na Facebooku.

Další články v blogu >

Daň z příjmu a darování nemovitosti

Daň z příjmu a darování nemovitosti

4.11.2019

I přes skutečnost, že darovací daň se již neplatí, je nutné dát si pozor na daň z příjmu. Kdy je nutné uhradit daň z příjmu v případě, že mi byla darována nemovitost? To…

Číst dále
Kupní smlouva na auto

Kupní smlouva na auto

4.11.2019

Osobní automobil je bezesporu jedna z nejčastěji prodávaných movitých věcí. Ať se již jedná o nové, nebo ojeté auto. Cena za auto se liší podle stáří, značky a modelu, stavu…

Číst dále
Předkupní právo IV. – pozemek a stavba

Předkupní právo IV. – pozemek a stavba

10.10.2019

V předchozím díle Předkupní právo III. – pozemek a stavba jsme upozornili na další riziko spojené s případy, kdy dochází k převodu např. stavby, která není součástí pozemku. V předchozím díle jsme především upozornili…

Číst dále