Darování podílu nemovitosti v roce 2026 – právní postup, předkupní právo a rizika převodu

16.2.2026

Darování podílu nemovitosti je častým řešením při majetkovém vypořádání v rodině, mezi spoluvlastníky nebo při mezigeneračním převodu majetku. Přestože se jedná o bezúplatný převod, nejde o jednoduchý administrativní úkon. Právní úprava v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“), stanoví jasná pravidla, jejichž porušení může vést ke sporům či zbytečným komplikacím.

Zásadní je především správné posouzení, zda v konkrétním případě existuje zákonné předkupní právo spoluvlastníků. Od roku 2020 totiž došlo k významné změně právní úpravy, která je pro rok 2026 plně účinná.

Právní základ darování podílu

Darování upravují § 2055 a násl. NOZ. Jde o bezúplatné převedení vlastnického práva na základě darovací smlouvy.

Je-li předmětem daru spoluvlastnický podíl na nemovitosti evidované v katastru nemovitostí, platí:

• smlouva musí mít písemnou formu,
• převáděný podíl musí být přesně specifikován,
• nemovitost musí být označena podle údajů z katastru,
• vlastnické právo vzniká až povolením vkladu do katastru nemovitostí.

Bez vkladu do katastru nemovitostí se obdarovaný vlastníkem nestává.

Předkupní právo při darování podílu – aktuální stav 2026

Jednou z nejčastějších otázek je, zda musí spoluvlastník při darování svého podílu nabídnout tento podíl ostatním spoluvlastníkům.

Obecné zákonné předkupní právo již neexistuje

V letech 2014–2020 platilo obecné zákonné předkupní právo mezi spoluvlastníky. To však bylo zrušeno s účinností od 1. 7. 2020.

Pro rok 2026 tedy platí:

• Spoluvlastníci nemají automatické předkupní právo při převodu podílu.
• Darování podílu třetí osobě je zpravidla možné bez povinnosti nabídky ostatním spoluvlastníkům.

Kdy předkupní právo přesto vzniká?

Zákonné předkupní právo dle § 1124 NOZ dnes existuje pouze ve specifických případech:

• pokud spoluvlastnictví vzniklo pořízením pro případ smrti (typicky děděním),
• nebo jinou právní skutečností, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit,
• a to pouze po dobu 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví.

Pokud tedy například dojde ke zdědění nemovitosti více dědici a jeden z nich chce krátce poté svůj podíl darovat třetí osobě, může být povinen nabídnout jej ostatním spoluvlastníkům.

Po uplynutí šestiměsíční lhůty zákonné předkupní právo zaniká.

Darování osobě blízké

Je-li podíl darován osobě blízké ve smyslu § 22 NOZ (např. rodič, dítě, sourozenec, manžel, partner nebo osoba v obdobném vztahu), předkupní právo se neuplatní ani v případě, že by jinak existovalo.

To je důležité zejména při řešení majetkových převodů v rodině.

Praktický příklad (aktuální právní stav)

Tři sourozenci zdědí rodinný dům, každý ideální třetinu. Jeden z nich chce po třech měsících svůj podíl darovat známému.

V tomto případě:

• spoluvlastnictví vzniklo děděním,
• dosud neuplynula šestiměsíční lhůta,
• vzniká zákonné předkupní právo ostatních spoluvlastníků.

Podíl tedy musí být nejprve nabídnut ostatním dědicům.

Pokud by však od vzniku spoluvlastnictví uplynulo více než 6 měsíců, předkupní právo by již neexistovalo.

Rizika při darování podílu nemovitosti

I když předkupní právo ve většině případů dnes neexistuje, darování podílu nemovitosti může být právně komplikované.

Nejčastější problémy:

• nesprávná identifikace nemovitosti,
• chybějící nebo vadné vymezení podílu,
• opomenutí existence zákonného předkupního práva ve výjimečných situacích,
• neřešené zástavní právo či věcná břemena,
• kolize s budoucím dědickým řízením (započtení daru).

Chybná smlouva může vést k zamítnutí návrhu na vklad do katastru nebo k následným sporům mezi spoluvlastníky.

Daňové a další souvislosti

Darování podílu nemovitosti již nepodléhá dani z nabytí nemovitých věcí (ta byla zrušena). Je však třeba zohlednit:

• daň z nemovitých věcí (oznamovací povinnost),
• případné dopady na dědické vypořádání,
• majetkové vztahy mezi manžely,
• insolvenční či exekuční rizika.

Každý převod je nutné posuzovat individuálně.

Shrnutí

Pro rok 2026 platí:

• darování podílu nemovitosti vyžaduje písemnou smlouvu a vklad do katastru,
• obecné předkupní právo spoluvlastníků již neexistuje,
• výjimkou jsou případy spoluvlastnictví vzniklého děděním či obdobnou právní skutečností, a to po dobu 6 měsíců,
• převod osobě blízké předkupní právo neuplatňuje.

Správné právní posouzení konkrétní situace je klíčové. Jediná chyba může znamenat zamítnutí vkladu nebo budoucí soudní spor.

Nechte si darovací smlouvu zkontrolovat nebo připravit odborníky

Na platnasmlouva.cz se specializujeme na kontrolu a přípravu smluv týkajících se nemovitostí.

Pokud řešíte darování podílu nemovitosti:

• ověříme, zda ve vašem případě existuje předkupní právo,
• připravíme právně bezvadnou darovací smlouvu,
• zkontrolujeme rizika a návaznosti,
• pomůžeme předejít problémům při vkladu do katastru.

Neriskujte neplatnost převodu ani budoucí spory mezi spoluvlastníky. Nechte si smlouvu sepsat nebo odborně zkontrolovat prostřednictvím platnasmlouva.cz.