Předkupní právo u nemovitosti II. – darování
1.5.2025
V předešlém díle Předkupní právo u nemovitosti I. – prodej, který se rovněž týkal zákonného předkupního práva, jsme blíže pojednávali o zákonném předkupním právu k nemovitosti při prodeji spoluvlastnického podílu. Avšak ustanovení § 1124 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „NOZ“) pojednává o převodu spoluvlastnického podílu, nikoliv pouze o prodeji (resp. občanskoprávní termín „zcizení“).
Ust. § 1124 odst. 1 NOZ totiž stanoví:
„Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.“
Předkupní právo se tedy rovněž uplatňuje v případech, kdy je podíl na nemovitosti darován. Jak už bylo řečeno v předešlém díle, existuje zde výjimka v podobě převodu na osobu blízkou, tedy osobu splňující jednu z podmínek stanovených ust. § 22 odst. 1 NOZ:
„Osoba blízká je příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle jiného zákona upravujícího registrované partnerství (dále jen „partner“); jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí.“
Jaké jsou tedy konkrétní důsledky uplatnění předkupního práva v případě darování?
V první řadě je třeba podotknout, že spoluvlastník, který chce svůj podíl na nemovitosti darovat, není povinen nabízet jej ostatním spoluvlastníkům zdarma, to nikoliv. V případě, kdy spoluvlastník chce spoluvlastnický podíl darovat třetí osobě, která není osobou blízkou, je povinen nabídnout tento podíl dalším spoluvlastníkům za cenou obvyklou. Cena obvyklá se dá velmi zjednodušeně definovat jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku. Zkrátka je nutné nechat nemovitost „ocenit“.
V případě, že chce spoluvlastník spoluvlastnický podíl darovat osobě blízké, není povinen jej nabízet dalším spoluvlastníkům.
Příklad A – výkon předkupního práva
Čtyři spoluvlastníci mají podíl ¼ k nemovitosti XY. Jeden ze spoluvlastníků chce svůj podíl darovat třetí osobě, která NENÍ osobou blízkou (tedy nenaplňuje žádnou z podmínek stanovených § 22 odst. 1 NOZ). V tomto případě je spoluvlastník nejprve povinen nabídnout (písemně) svůj podíl dalších třem spoluvlastníkům za cenu obvyklou. V případě, že žádný ze spoluvlastníků nebude mít zájem, je vhodné zajistit si důkaz o tom, že všem spoluvlastníkům umožnil výkon spoluvlastnického práva. V případě, že předkupní právo žádný ze spoluvlastníků nevyužije, může spoluvlastník darovat svůj podíl třetí osobě. Spoluvlastníkům však předkupní právo k danému podílu nezaniká.
Příklad B – výjimka z předkupního práva
Čtyři spoluvlastníci mají podíl ¼ k nemovitosti XY. Jeden ze spoluvlastníků chce svůj podíl darovat třetí osobě, která JE osobou blízkou (tedy naplňuje jednu z podmínek stanovených § 22 odst. 1 NOZ). V tomto případě spoluvlastník není povinen podíl nabízet ostatním spoluvlastníkům, neboť dle ust. § 1124 odst. 1 NOZ se předkupní právo neuplatní.
Předkupní právo se však netýká pouze spoluvlastnických podílů k nemovitosti. K tomu blíže v dalším díle seriálu o předkupním právu zde.
Praktické aspekty uplatnění předkupního práva při darování
Jak se určuje „obvyklá cena“?
V praxi může být situace darování spoluvlastnického podílu komplikována nejen tím, kdo je nabyvatelem, ale také tím, jak se stanoví ona „obvyklá cena“. Neexistuje totiž univerzální metodika, podle níž by bylo možné jednoznačně určit přesnou tržní hodnotu daného podílu. Často se využívá znalecký posudek, který však není povinný – postačí i odhad realitního makléře, případně doložení cen obdobných převodů v dané lokalitě. Důležité přitom je, aby cena nebyla zjevně nadhodnocena či podhodnocena – mohla by tím být zpochybněna dobrá víra ostatních spoluvlastníků.
Co když spoluvlastník neinformuje ostatní?
Zajímavá je také otázka, co nastane v případě, kdy spoluvlastník svůj podíl daruje třetí osobě, která není osobou blízkou, aniž by předtím umožnil ostatním spoluvlastníkům uplatnit své předkupní právo. Takový převod by mohl být neplatný pro rozpor se zákonem, a dotčení spoluvlastníci by se mohli domáhat svého práva soudní cestou.
Důkazní břemeno a forma nabídky
Zásadní roli v celém procesu hraje důkazní břemeno – tedy kdo a jak doloží, že předkupní právo bylo či nebylo nabídnuto. Proto je vhodné volit formu písemné nabídky, kterou lze později jednoznačně prokázat – ideálně zaslanou doporučeným dopisem nebo datovou schránkou. V nabídce by měla být výslovně uvedena výše požadované ceny, způsob jejího stanovení, lhůta k uplatnění předkupního práva (obvykle 2 měsíce), a dále způsob úhrady.
Čtete celý seriál článků o problematice předkupního práva u nemovitosti:
- Předkupní právo u nemovitosti I. – prodej
- Předkupní právo u nemovitosti II. – darování
- Předkupní právo III. – pozemek a stavba
- Předkupní právo IV. – pozemek a stavba
Potřebujete sepsat či zkontrolovat smlouvu řešící darování nemovitosti od zkušených advokátů? Kontaktujte nás.
Pomozte nám sdílet článek Předkupní právo u nemovitosti II. – darování na Facebooku.
Mohlo by Vás dále zajímat >
Požadavek ověření podpisu na smlouvě o převodu nemovitosti
22.9.2024Darování, koupě a směna jsou tři způsoby, jakými lze převést vlastnické právo k nemovitosti. U všech těchto smluvních ujednání jsou zákonem určené podstatné náležitosti smlouvy (dostatečná identifikace nemovitosti, závazek převodce nemovitost předat a zároveň…
Číst dále
Plomby a podvodné převody vlastnictví nemovitostí
18.9.2023Co to vlastně znamená, když Vám katastr nemovitostí oznámí, že u vaší nemovitosti je vedena plomba? Takzvaná „plomba“ v katastru nemovitostí znamená, že se s předmětnou nemovitostí něco děje. Například, že byl podán…
Číst dále
Koupě nemovitosti dle nového občanského zákoníku
21.4.2024Co je to nemovitost? Nový občanský zákoník (dále jen „NOZ“) uvádí v § 498 výčet nemovitých věcí – jedná se o pozemky, podzemní stavby se samostatným účelovým určením a věcná práva k nim, případně…
Číst dále