Koupě nemovitosti dle nového občanského zákoníku

21.4.2024

Superficies solo cedit – stavby na pozemku jsou součástí tohoto pozemku

Nový občanský zákoník se navrací k původní římskoprávní zásadě „superficies solo cedit“, která na našem území platila do roku 1950.

Dle této zásady jsou stavby na pozemku, jakož i rostlinstvo na něm vzešlé, součástí tohoto pozemku. Od roku 1950 do letošního roku platila zásada opačná – tedy bylo možné, aby majitel pozemku a majitel stavby na tomto pozemku byly rozdílné osoby, což mnohdy vedlo ke sporům. Od účinnosti NOZ automaticky dojde v katastru nemovitostí k právnímu splynutí pozemků a staveb na nich stojících, které jsou ve vlastnictví téže osoby.

Můj dům stojí na cizím pozemku – co s tím?

Jistě vás napadne otázka, co se po novém roce stane s vaší stavbou, která stojí na pozemku někoho jiného. Odpověď je jednoduchá a najdeme ji v § 3055 NOZ – tato stavba se nestane součástí cizího pozemku. Dokud nebudete chtít se stavbou, či pozemkem disponovat, stav se nezmění. Pokud se ale jedna ze stran rozhodne svou nemovitost prodat, má vůči ní vlastník druhé nemovitosti předkupní právo. Čímž se oproti současné úpravě občanského zákoníku zlepšuje vzájemné postavení těchto stran – předkupní právo nelze nikterak omezit, či vyloučit. Teprve tehdy, až se vlastníkem stavby i pozemku stane táž osoba, dojde ke splynutí stavby s pozemkem.

Právo stavby

Podle NOZ je nemovitou věcí nově i „právo, které za nemovitou věc prohlásí zákon“ – příkladem takovéto nemovité věci, je právo stavby. Právo stavby lze zřídit smluvně (maximálně na 99 let), zákonem, rozhodnutím soudu, nebo ho lze i vydržet (na 40 let). Právo stavby vzniká zápisem do veřejného seznamu – katastru nemovitostí. Toto právo spočívá v tom, že vlastník pozemku umožní druhému (stavebníkovi), aby na jeho pozemku postavil svou stavbu. Toto právo lze zřídit bezúplatně, za jednorázovou úplatu, či v opětujících se dávkách (tzv. stavební plat). Dokonce lze právo stavby zřídit i pro pozemek, který není pro stavbu přímo zapotřebí, ale slouží k lepšímu užívání stavby. I v tomto případě se zde setkáváme s vzájemným předkupním právem – na rozdíl od výše uvedeného případu stavby na cizím pozemku, lze u práva stavby předkupní právo omezit, či vyloučit dohodou stran uvedenou ve veřejném seznamu.

Kupní smlouva na nemovitost

Stejně jako současný občanský zákoník, bude také NOZ pro koupi a prodej nemovitostí vyžadovat písemnou formu kupní smlouvy na nemovitost a zápis do katastru nemovitostí. Pro ujednání o výhradě vlastnického práva, práva zpětné koupě, zákazu zcizení, nebo zatížení, výhradě předkupního práva nebo práva lepšího kupce, či ujednání koupě na zkoušku postačí i ústní forma. Pokud se k nemovité věci výše uvedenými ujednáními však zřizuje věcné právo, musí mít tato smlouva také písemnou formu a vzniká až zápisem do katastru nemovitostí. NOZ také poskytuje větší ochranu kupujícího tím, že prodlužuje možnost oznámení skrytých vad a uplatnění práv z vadného plnění vůči prodávajícímu na pět let – dokonce pokud prodávající o této vadě věděl, nebo vědět musel, je toto právo nepromlčitelné.

Vydržení nemovitosti

NOZ vyžaduje k vydržení nemovitosti poctivou a pravou držbu trvající nepřetržitě minimálně 10 let, jež se zakládá na právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva, pokud by náleželo převodci, nebo kdyby bylo zřízeno oprávněnou osobou. Nově lze vydržet nemovitost i tehdy, pokud se neprokáže právní důvod, na kterém se držba zakládá (například pokud ztratíme smlouvu, na základě které jsme si mysleli, že nemovitost nabýváme) – k tomu je však třeba běh dvojnásobně dlouhé vydržecí doby – tedy 20 let. Dokonce lze i započítat dobu držby svého předchůdce – ovšem je nutné dodržet řádnost a poctivost držby sebe i svého předchůdce.

Potřebujete provést revizi kupní smlouvy na nemovitost či ji sepsat od A do Z? Ušetřete čas, peníze i starosti a obraťte se na odborníky naší advokátní kanceláře.