Předkupní právo u nemovitosti I. – prodej
9.4.2025
V současné době je v českém právním řádu opět zakotveno zákonné předkupní právo k nemovitým věcem, a to konkrétně v ust. § 1124 odst. 1 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „NOZ“).
Ust. § 1124 odst. 1 NOZ stanoví, že:
„Převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.“
Ust. § 1124 odst. 2 NOZ následně doplňuje, že:
„Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.“
Předkupní právo tak může zabránit tomu, aby se spoluvlastníky staly osoby, které spolu budou ve spoluvlastnictví např. těžko vycházet, budou to osoby cizí apod. Spoluvlastník má tedy přednostní právo zakoupit podíl na nemovitosti, kterého se chce „zbavit“ jiný spoluvlastník.
Převod na osobu blízkou:
Jak již bylo nastíněno výše, dle ust. § 1124 odst. 2 NOZ se předkupní právo neuplatní v případě, kdy spoluvlastník převádí svůj podíl na osobu blízkou.
Kdo všechno je osobou blízkou?
To nám stanovuje ust. § 22 odst. 1 NOZ, které stanoví, že „Osoba blízká je příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle jiného zákona upravujícího registrované partnerství (dále jen „partner“); jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí.“
Příklad A – výkon předkupního práva
Čtyři spoluvlastníci mají podíl ¼ k nemovitosti XY. Jeden ze spoluvlastníků chce svůj podíl prodat třetí osobě, která NENÍ osobou blízkou (tedy nenaplňuje žádnou z podmínek stanovených § 22 odst. 1 NOZ). V tomto případě je spoluvlastník nejprve povinen nabídnout (písemně) svůj podíl dalších třem spoluvlastníkům za stejných podmínek jako třetí osobě (např. za stejnou cenu, za kterou jej chce prodat třetí osobě). V případě, že žádný ze spoluvlastníků nebude mít zájem, je vhodné zajistit si důkaz o tom, že všem spoluvlastníkům umožnil výkon spoluvlastnického práva. V případě, že předkupní právo žádný ze spoluvlastníků nevyužije, může spoluvlastník prodat svůj podíl třetí osobě. Spoluvlastníkům však předkupní právo k danému podílu nezaniká.
Riziko neumožnění výkonu předkupního práva:
V případě, že spoluvlastník neumožní dalším spoluvlastníkům výkon předkupního práva a uzavře smlouvu s třetí osobou, mají spoluvlastníci právo domáhat se svého předkupního práva vůči třetí osobě, která podíl nabyla, a to stejných smluvních podmínek. Spoluvlastníci toto právo mohou uplatnit v promlčecí lhůtě 3 let. Opět doporučujeme uplatnit písemnou formou.
Příklad B – výjimka z předkupního práva
Čtyři spoluvlastníci mají podíl ¼ k nemovitosti XY. Jeden ze spoluvlastníků chce svůj podíl prodat třetí osobě, která JE osobou blízkou (tedy naplňuje jednu z podmínek stanovených § 22 odst. 1 NOZ). V tomto případě spoluvlastník není povinen podíl nabízet ostatním spoluvlastníkům, neboť dle ust. § 1124 odst. 1 NOZ se předkupní právo neuplatní.
Jak je tomu v případě DAROVÁNÍ spoluvlastnického podílu se dozvíte v dalším článku tohoto seriálu zde.
Čtete celý seriál článků o problematice předkupního práva u nemovitosti:
- Předkupní právo u nemovitosti I. – prodej
- Předkupní právo u nemovitosti II. – darování
- Předkupní právo III. – pozemek a stavba
- Předkupní právo IV. – pozemek a stavba
Poprvé publikováno: 9. 9. 2019
Potřebujete pomoci s kontrolou kupní smlouvy na nemovitost? Potřebujete poradit, jak správně řešit předkupní právo?
Pomozte nám sdílet článek Předkupní právo u nemovitosti I. – prodej na Facebooku.
Mohlo by Vás dále zajímat >
Osvobození od daně z příjmu při převodu nemovitosti II. díl
17.6.2023Jak jsme již zmiňovali v předešlém díle zde, musíme při prodeji nemovitosti rovněž zohlednit daňové aspekty spojené s převodem nemovitosti. V předešlém díle jsme se zabývali první podmínkou, kterou je nutné naplnit, aby došlo…
Číst dále
Jak probíhá exekuce?
15.2.2025Exekuce je proces, který může být pro dlužníka velmi stresující a nepříjemný. Pokud se dlužník dostane do situace, kdy není schopen splácet své dluhy, může být vystaven riziku exekuce majetku. V tomto…
Číst dále
Při revizi smluv online Vám zajistíme platnost a účinnost smlouvy
9.6.2024Každý z nás se několikrát za život potýkal a bude potýkat s přípravou smlouvy některého typu. Nájemní smlouva, dědická smlouva, kupní smlouva na byt, pozemek, dům, … Manželská smlouva, darovací smlouva, smlouva o dílo……
Číst dále